Il preliminare di compravendita è un vero e proprio contratto che obbliga le parti contraenti alla stipula di un contratto definitivo con il quale avverrà il passaggio di proprietà. La trascrizione del contratto preliminare prevista dal codice civile rappresenta un’importante tutela per coloro che intendono stipulare questo tipo di contratto prima di concludere il rogito notarile.
Questa possibilità è contemplata dall’articolo 2645 del codice civile nei casi di contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto beni immobili.
La trascrizione è un’operazione da compiere presso i registri immobiliari, ovvero quei registri pubblici che contengono tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili. Oltre alle compravendite, ci sono ad esempio atti relativi a donazioni, iscrizioni di ipoteche e fallimenti.
Questa procedura è particolarmente importante in queste situazioni:
- gli acconti hanno un importo rilevante
- c’è un notevole lasso di tempo tra la stipula del preliminare e il definitivo
- il futuro venditore è esposto alla procedura di fallimento
Requisiti per poter trascrivere un contratto preliminare
Affinché il contratto preliminare possa essere trascritto, è necessario che esso venga redatto davanti adun notaio nella forma dell’atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Diversamente la trascrizione non potrà essere effettuata.
La funzione della trascrizione
La trascrizione di un contratto preliminare è molto importante. Infatti, ogni atto trascritto successivamente al preliminare, che riguarda lo stesso immobile, non produrrà effetto nei confronti del futuro acquirente del bene.
Eventuali successive vendite a terzi o iscrizioni ipotecarie, ad esempio, non comprometteranno il futuro acquisto in quanto non operative nei confronti di chi acquista. Si vuole dunque garantire il futuro acquirente dal rischio che il promissario venditore ceda a terzi il bene immobile nel lasso di tempo che intercorre tra la stipula del preliminare e la sottoscrizione del definitivo. La trascrizione è opponibile non solo a terzi acquirenti ma anche ai creditori del promittente venditore che abbiano successivamente trascritto l’atto di pignoramento.
Quanto sopra indicato non è il solo effetto prodotto dalla trascrizione. Essa produce infatti anche un effetto cosiddetto prenotativo. Una volta avvenuto il passaggio di proprietà, gli effetti del trasferimento si considerano prodotti dalla data della trascrizione del preliminare; si tratta dunque di effetti retroattivi. In poche parole, con la trascrizione del preliminare si “prenotano” gli effetti della futura trascrizione del contratto di compravendita definitivo.
Per quanto tempo è efficace la trascrizione del contratto?
Quello della durata del termine di efficacia della trascrizione è un aspetto importante in quanto è un vero e proprio vincolo da tenere in conto.
Una volta effettuata la trascrizione del preliminare essa ha durata di un anno dalla data di scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e, in ogni caso, non oltre 3 anni dalla trascrizione stessa. Questo sta a significare che entro l’anno dalla stipula del definitivo o entro tre anni dalla trascrizione del preliminare deve essere trascritto il contratto definitivo di compravendita o la domanda giudiziale di adempimento coattivo ai sensi dell’articolo 2932 cc. Diversamente, la trascrizione – con i suoi effetti prenotativi e di inefficacia di altri atti in conflitto con il preliminare – sarebbe stata effettuata inutilmente.Facciamo un esempio. Se il futuro acquirente sottoscrive un preliminare in cui si stabilisce che il definitivo deve essere concluso entro 6 mesi, una volta trascorso tale termine, le parti avranno ancora di un anno di tempo per poter trascrivere il contratto definitivo.
Chi effettua la trascrizione e quali sono i costi
La trascrizione è un’incombenza che solitamente grava sul promissario acquirente e che viene effettuata dal notaio davanti al quale le parti si recano per poter concludere il preliminare. Sarà dunque il notaio a doversi recare presso gli Uffici dei registri immobiliari e presentare la nota di trascrizione.
La trascrizione che avviene mediante deposito del titolo e della nota di trascrizione presso il Registro immobiliare ha dei costi comprensivi della parcella del notaio, diritti fissi e tassa di trascrizione.