Cosa fare prima di acquistare casa: controlli tecnici e vizi occulti
L’acquisto di una casa rappresenta una delle decisioni più importanti nella vita, sia dal punto di vista economico che personale. Tuttavia, è essenziale affrontare questa operazione con attenzione e consapevolezza, eseguendo tutte le verifiche tecniche e documentali necessarie per evitare rischi legali, economici o strutturali. Tra le insidie più comuni per gli acquirenti figurano i vizi occulti, difetti nascosti che possono emergere solo dopo l’acquisto, causando problemi significativi.
Ecco una guida completa su come prevenire spiacevoli sorprese e acquistare casa in totale sicurezza.
Cosa sono i vizi occulti?
I vizi occulti, definiti dall’articolo 1490 del Codice Civile, sono difetti non visibili durante una normale ispezione e non noti all’acquirente al momento della firma del contratto. Questi problemi, non rilevabili con l’ordinaria diligenza, possono compromettere l’utilizzo dell’immobile o diminuirne significativamente il valore.
Alcuni esempi frequenti di vizi occulti includono:
- Infiltrazioni d’acqua causate da problemi al tetto o alle fondamenta;
- Crepe strutturali nei muri portanti;
- Impianti elettrici o idraulici non a norma;
- Difetti di isolamento termico o acustico;
- Presenza di amianto in parti comuni o impianti.
Questi difetti possono comportare costi elevati per interventi di riparazione, rendendo fondamentale effettuare controlli approfonditi prima di procedere con l’acquisto.
Verifiche documentali e tecniche: cosa controllare
Effettuare verifiche documentali e tecniche è essenziale per accertare la regolarità dell’immobile ed evitare spiacevoli sorprese.
1. Accertamenti documentali
Tra i documenti da verificare rientrano:
- Visura catastale: per controllare che i dati catastali corrispondano alla situazione reale e che non vi siano abusi edilizi.
- Titolo di proprietà: per assicurarsi che il venditore sia il legittimo proprietario e che non vi siano ipoteche, pignoramenti o altre pendenze.
- Certificato di destinazione urbanistica: per verificare che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche locali.
- Conformità edilizia: per accertare che l’immobile sia stato costruito rispettando le normative vigenti.
- Pagamenti condominiali (per immobili in condominio): richiedere all’amministratore una certificazione che attesti la regolarità dei pagamenti.
2. Verifiche tecniche
Oltre ai documenti, è fondamentale effettuare un’analisi tecnica dell’immobile:
- Controllo strutturale: verificare la presenza di crepe sospette o danni alla struttura.
- Verifica degli impianti: accertarsi che gli impianti elettrici e idraulici siano a norma.
- Ispezione per l’amianto: in immobili costruiti tra gli anni ’60 e ’80, verificare l’eventuale presenza di amianto.
Affidarsi a un tecnico qualificato, come un ingegnere o un architetto, è il modo migliore per individuare eventuali problemi nascosti.
Come reperire la documentazione necessaria
La documentazione può essere ottenuta autonomamente presso:
- Catasto: per visure catastali e trascrizioni di eventuali pignoramenti.
- Comune: per accedere agli atti edilizi e urbanistici relativi all’immobile.
In alternativa, si può richiedere al venditore di fornire tutti i documenti necessari prima di firmare una proposta o un contratto preliminare.
Tutela legale per l’acquirente
Per proteggersi da eventuali vizi occulti, l’acquirente può adottare alcune misure:
- Clausole contrattuali: inserire nel contratto una garanzia specifica per i vizi occulti, obbligando il venditore a rispondere di eventuali difetti non rilevati al momento della vendita.
- Due diligence: affidarsi a professionisti qualificati per verificare la regolarità dell’immobile prima dell’acquisto.
Secondo il Codice Civile, l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo in caso di vizi occulti (artt. 1490 e 1492 c.c.), purché il difetto venga denunciato entro 8 giorni dalla scoperta e comunque entro un termine massimo stabilito dalla legge.
Conclusioni
Acquistare casa è un passo importante che richiede attenzione e preparazione. Le verifiche tecniche e documentali rappresentano uno strumento indispensabile per evitare problemi futuri e garantire un acquisto sicuro. Affidarsi a professionisti esperti e prevedere tutele contrattuali adeguate sono le chiavi per ridurre al minimo i rischi e vivere serenamente il sogno di una nuova casa.
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